La disciplina del condominio negli edifici rappresenta da sempre uno dei settori più complessi del diritto civile, in costante equilibrio tra esigenze di gestione, tutela dei diritti dei singoli condòmini e necessità di ridurre il contenzioso.
Negli ultimi anni, il legislatore è più volte intervenuto, ma il vero punto di svolta è stato segnato dalla Legge n. 220 del 2012, cui oggi si affianca una nuova e ambiziosa proposta di legge, la AC 2692/2025, che mira a inaugurare una nuova stagione normativa. Una stagione che, per molti versi,il nostro studio Rossi Brunori ha già iniziato ad anticipare con le proprie scelte professionali.
Con la legge 220 del 2012 il legislatore ha introdotto una riforma organica della materia, intervenendo su numerosi articoli del codice civile con l’obiettivo di rafforzare la trasparenza nella gestione, chiarire i poteri e i doveri dell’amministratore e ridurre il contenzioso attraverso regole più definite.
Tra le novità più rilevanti si ricordano l’obbligo del conto corrente intestato al condominio, una disciplina più puntuale del rendiconto condominiale, l’introduzione di requisiti minimi di professionalità per l’amministratore e la regolamentazione delle maggioranze assembleari.
Nonostante l’importanza dell’intervento, molte questioni sono rimaste affidate all’interpretazione giurisprudenziale, e la gestione dei patrimoni condominiali ha continuato a presentare zone d’ombra, soprattutto sul piano dei controlli.
La nuova proposta di riforma, depositata alla Camera nel novembre 2025, nasce proprio dall’esigenza di colmare le lacune emerse dopo oltre dieci anni di applicazione della riforma del 2012. Il fulcro dell’intervento è rappresentato da tre parole chiave: professionalizzazione, trasparenza e controllo. La proposta prevede un deciso salto di qualità per la figura dell’amministratore di condominio, introducendo l’obbligo di laurea, anche triennale, in ambito giuridico, economico o tecnico, l’iscrizione obbligatoria a un elenco nazionale pubblico, un mandato annuale con rinnovo tacito, una polizza assicurativa di responsabilità civile obbligatoria e sanzioni per l’esercizio abusivo della professione.
Accanto all’amministratore viene introdotta una nuova figura, il revisore condominiale, professionista terzo e indipendente, iscritto in un apposito elenco e nominato dall’assemblea, incaricato di verificare la contabilità e certificare il rendiconto.
Il costo del revisore è a carico del condominio e rappresenta uno degli aspetti più innovativi della riforma, in quanto incide direttamente sulle spese condominiali. La proposta codifica inoltre principi già affermati dalla giurisprudenza, stabilendo che tutti i pagamenti devon
o transitare sul conto corrente condominiale, con superamento definitivo del contante, e prevedendo rendiconti più dettagliati con tempi certi di presentazione e deposito presso la Camera di Commercio.
Vengono inoltre previste certificazioni annuali sulla sicurezza delle parti comuni, un ampliamento dei poteri di intervento urgente dell’amministratore, anche per la messa a norma degli impianti, e un maggiore coinvolgimento dell’assemblea su privacy e trattamento dei dati personali.
Se la riforma del 2012 aveva posto le basi di una gestione più ordinata, la proposta del 2025 punta a una vera e propria evoluzione del modello condominiale, avvicinandolo a logiche di governance tipiche delle organizzazioni complesse.
In questo scenario di trasformazione normativa, Rossi Brunori si distingue per aver anticipato molti degli standard che la proposta di legge intende rendere obbligatori.
Tutti gli amministratori dello studio sono infatti già iscritti alle principali associazioni di categoria del settore, ANACI e ANAMMI, riconosciute come punti di riferimento per la formazione e l’aggiornamento professionale.
Non si tratta di un mero adempimento formale, ma di una scelta strategica che testimonia l’impegno verso l’eccellenza nella gestione condominiale.
L’iscrizione a queste associazioni comporta infatti obblighi stringenti in termini di formazione continua, e ogni anno gli amministratori di Rossi Brunori partecipano a corsi di aggiornamento che spaziano dalle novità normative alle più recenti evoluzioni giurisprudenziali, dalle tecniche di gestione contabile alle strategie di risoluzione dei conflitti condominiali.
Questo percorso di formazione permanente garantisce che i professionisti dello studio siano sempre allineati alle migliori pratiche del settore e possano offrire ai condòmini un servizio all’avanguardia, anticipando di fatto gli standard di professionalizzazione che il legislatore si appresta a rendere obbligatori.
La proposta di legge AC 2692/2025 si trova attualmente nella fase iniziale del procedimento parlamentare. Depositata alla Camera dei Deputati nel novembre 2025 e presentata ufficialmente nel dicembre dello stesso anno, dovrà ora essere assegnata alle Commissioni competenti per l’esame in sede referente. In questa fase sono previsti audizioni, confronti con le associazioni di categoria e contributi tecnici, finalizzati a valutare l’impatto delle nuove disposizioni e a individuare eventuali correttivi. Solo al termine dei lavori in Commissione il testo potrà approdare in Aula per la discussione e il voto.
Trattandosi di una riforma di ampia portata, è verosimile che il testo subisca modifiche e integrazioni, soprattutto in relazione ai requisiti professionali, ai costi a carico dei condòmini e all’equilibrio tra poteri di gestione e controllo. Resta aperto il dibattito sui costi, sulla tutela dei condòmini virtuosi e sull’assenza del riconoscimento della personalità giuridica piena del condominio, temi che saranno centrali nel corso dell’iter parlamentare.
La proposta si inserisce nel solco tracciato dalla riforma del 2012, ma ne amplia significativamente la portata. Se approvata, potrebbe incidere profondamente sul ruolo dell’amministratore, sul controllo della gestione e sull’equilibrio tra efficienza e tutela dei diritti dei condòmini.
Per Rossi Brunori, che ha già fatto propri molti dei principi su cui si fonda la riforma è una conferma della validità delle scelte professionali compiute, nella convinzione che la qualità nella gestione condominiale passi necessariamente attraverso la formazione continua, la trasparenza e il rigore professionale.